월세명도소송, 월세 밀린 임차인에게 경고하는 마지막 수단
계속된 월세 체납, 연락 두절, 퇴거 거부…
이제는 더 이상 기다릴 수 없습니다.
**월세명도소송은 집주인이 임차인에게 보내는 ‘법적 마지막 통보’**입니다.
월세명도소송, 어떤 경우에 진행해야 할까?
임차인이 월세를 지속적으로 연체하거나 계약 만료 후에도 퇴거하지 않을 경우,
임대인은 더 이상 사적 대응이 아닌 민사소송을 통해 명도청구를 진행할 수 있습니다.
특히 월세가 2기 이상 밀렸다면
계약 해지 사유가 성립되며, 강제집행까지 가능해집니다.
명도소송 진행 조건 요약표
상황 명도소송 가능 여부
| 월세 2회 이상 연체 | 가능 (계약 해지 사유 인정) |
| 계약기간 만료 후 미퇴거 | 가능 |
| 보증금보다 체납액 많음 | 가능 |
| 경고장·내용증명 무시 | 가능 |
Q&A 시나리오: 이렇게 체납되면 바로 소송?
Q: "임차인이 두 달째 월세를 안 내고 있어요. 문자도 읽지 않고, 전화도 안 받아요.
바로 소송 들어가도 되나요?"
A: "네, 월세 2기 이상 연체는 계약 해지 및 명도 사유로 충분합니다.
단, 소송 전 내용증명 발송 등 계약 해지 통보 절차를 먼저 거쳐야 하며,
임차인에게 퇴거 요청 및 체납 통지 기록이 있으면
법원은 강제집행까지 허가할 수 있습니다."
월세명도소송 절차 한눈에 보기
- 내용증명 발송
→ 계약 해지 및 체납 통보 - 명도청구 소송 접수
→ 관할 법원에 소장 제출 - 판결 확정 후 강제집행 신청
→ 법원 집행관이 현장 퇴거 조치 - 보증금 내 체납액 정산 절차 병행
절차 단계 주요 설명
| 계약 해지 통보 | 내용증명 발송으로 법적 근거 마련 |
| 명도소송 접수 | 관할 법원 민사과에 서류 제출 |
| 판결 확정 | 임차인 소환 후, 소유자 명도 인정 여부 |
| 강제집행 진행 | 법원 집행관이 열쇠 교체·물품 정리 진행 |
임차인이 버티면 어떻게 하나요?
"강제집행은 집주인의 법적 권리입니다"
임차인이 퇴거를 거부하거나
임의로 열쇠를 바꾸고 점유를 계속한다면
판결문을 근거로 법원에 ‘강제집행’을 신청할 수 있습니다.
이때 집행관과 함께 현장 방문하여
문 열기, 물건 정리, 임차인 강제 퇴거까지 집행 가능합니다.
명도소송 승소 후, 체납 월세는 받을 수 있나요?
"보증금에서 우선 변제 가능하지만, 부족하면 별도 청구해야 합니다"
명도소송은 퇴거와 점유 회복이 목적이며,
체납 월세는 별도 '임대료 지급 청구'를 병합하거나 후속 소송으로 청구 가능합니다.
보증금에서 먼저 차감할 수 있지만
체납액이 많을 경우 임차인을 상대로 ‘손해배상청구소송’을 따로 진행해야 합니다.
성공적으로 명도소송을 마치기 위한 체크리스트
- 임대차계약서 원본 보관
- 월세 입금 계좌 명시된 통장내역 준비
- 내용증명 사전 발송 및 수령증 확보
- 집 내부 상태와 무단점유 정황 사진 확보
- 체납기록을 정리한 별도 문서 작성
준비 항목 필요 이유
| 계약서 사본 | 법적 임대인 신분 입증 |
| 체납내역서 | 소송 청구액 및 연체기간 증명 |
| 사진·문자 캡처 | 점유 상태·연락두절 증거 |
| 내용증명 우편증명서 | 해지 통보 사실 증명 |
월세명도소송은 기다릴수록 손해다
임차인의 체납과 무대응은
시간이 갈수록 집주인의 경제적·정신적 손실을 키우는 상황입니다.
감정이 아닌 절차로 대응해야 빠르고 정당하게 회수할 수 있습니다.
명도소송은 집주인의 마지막 방패이며,
내용증명 → 소송 → 강제집행까지
빠르게 전환하는 것이 경제적 회복과 주거권 회복의 유일한 길입니다.
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법무법인 대환
손태곤 변호사
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